בית שלישי בנחלה | יחידה שלישית בנחלה - חיימסון סודאי ושות' עורכי דין

בית שלישי בנחלה

בית שלישי בנחלה, יחידה שלישית בנחלה
 

יחידה שלישית בנחלה

 
בשנים האחרונות דובר רבות על הוספת בית שלישי בנחלה או יחידה שלישית בנחלה, בעלי נחלות אשר על פי חוק מאפשרים לבן ממשיך להקים בית בנחלה מעוניינים לתת יחידה נוספת לבן נוסף.
 
האם הדבר אכן חוקי/אפשרי? אז התשובה לכך היא כן אך לא באופן מוחלט. הוראות מנהל מקרקעי ישראל הצריכו מבעלי הנחלות להוכיח קיום של רצף של 3 דורות על מנת להרחיב ולבנות יחידה נוספת. במסגרת המלצת הועדה שדנה בנושא השתנו הכללים. ראשית, הוספת בית שלישי בנחלה מותרת למספר מסוים של ישובים וקיבוצים אשר הגיעו למכסת היחידות המותרת להם. כמו כן, גם בישובים אשר אושר להם הדבר מותנה בסעיפים והגבלות שונות אשר מפורטות בקובץ המצורף.
 
כרגע הנושא מוגדר כהמלצה בלבד של ועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים אשר המליצה למועצה האזורית לתכנון ובנייה על יישום תיקון לתמ"א 35 שיאפשר הוספת בית שלישי בנחלה או יחידה שלישית בנחלה. תמ"א 35 מנעה עד כה הרחבה בישובים ובקיבוצים אך ההחלטה הנידונה והמאושרת כיום תאפשר להקים עוד אלפי יחידות ברחבי הארץ בקיבוצים ומושבים שונים.
 
 

הכנת תב"ע למושב, היחידה השלישית בנחלה

 

החלטות מינהל 979 אשר ניתנה ביום 27.3.2007, עודכנה ושונתה במהלך השנים, וקרויה היום החלטה 1464 - העניקו הטבות לבעלי הנחלות במושבים. ההטבות, באופן כללי, הן הזכות לפצל יחידה מהמשק תמורת 33% משווי המגרש, ביטול הדרישה לרצף בין-דורי בנחלה, ואפשרות לחתום על הסכם חכירה לגבי חלקת המגורים בנחלה.

 

באופן כללי ישנם מספר תנאים אשר בהתקיימותם ניתן להחיל החלטה זו :

 

א.      תכנית לצרכי רישום – על האגודה, בעלת הזכויות בקרקע, להכין תכנית לצורכי רישום.

 

ב.      תמ"א 35 – באחריות המושב להשלים מכסת בתים לפי תמ"א 35. אם בתמ"א יש למושב  350 יח"ד, וזו עדיין לא הושלמה, קרי יש עוד מס' יח"ד פנויות, אזי כשרוצים לממש יחידה שלישית בנחלות, צריך קודם להשלים את המכסה ל-350.

 

ג.        הסדרת שימושים חורגים. יש להסדיר את כל השימושים החורגים בנחלות כל החברים.

 

ד.      תשלום למינהל: 33% משווי זכויות הבניה בחלקת המגורים, או רק 3.75% בשלב הראשון, והשלמה ל-33% בעת המימוש (מכירה או פיצול).

 

ה.      תשלום דמי רכישה בשווי של 33% משווי הקרקע של חלקת המגורים, מקנה לבעל הנחלה את ההטבות הבאות:

o        ניצול מלוא זכויות הבניה הקיימות והעתידיות בנחלה ללא תשלום.

o        פיצול מגרשים מהנחלה ללא תשלום.

o        אפשרות להשכיר בתי מגורים בנחלה.

o        פטור מתשלום דמי הסכמה במכירה, בגין חלקת המגורים.

 

ו.        חתימה על הסכם חכירה מהוון ביחס לחלקת המגורים. עיגון זכויות חכירה בחלקת המגורים הינו הליך אקוטי, שכן הוא מעניק זכויות קניין למתיישבים בחלקת המגורים.

 

המינהל רצה לגרום לחברים להיכנס להחלטות הנ"ל, ולכן ניתנה האפשרות להיכנס להחלטות בשלב הראשון ע"י דמי כניסה נמוכים בשיעור של 3.75%, כאשר מי המשלם 3.75% בשלב הראשון, מקבל 3 הטבות:

 

א.      האפשרות לבניית בית שלישי בלי "רצף בן-דורי".

 

ב.      פטור מתשלומים למינהל עד 375 מ"ר.

 

ג.        פיצול נחלה בתנאים טובים יותר, ז"א לא 91% ההיוון שנקבע בהוראת אגף 62, אלא רק 33%. אמנם, בהתאם לאופציה זו מוטל היטל השבחה, אבל הסכום הכולל לתשלום, יהיה יותר נמוך ב-91%.

 

ד.      במקרה כאמור, ההשלמה מ- 3.75% ל- 33% תשולם בעת פיצול היחידה השלישית מהמשק, עבור השווי של זכויות הבנייה ביחידה המפוצלת.

 

 

היטל השבחה

 

על היחידה השלישית יוטל היטל השבחה, בין אם תפוצל היחידה מהנחלה ובין אם לאו. ההיטל יתווסף לסך של 33% בגין היוון המגרש.

 

 

האם על המושב להכין תב"ע ליחידה שלישית והאם על היחידה השלישית להיות מפוצלת?

 

על מנת שיוכלו חברי המושב ליהנות מהחלטות הנ"ל, דרושה תצ"ר, חייבת להיות תב"ע עם תוכנית לבית שלישי שלא יהיה צמוד דופן, הגדלת זכויות הבנייה ותשתית תכנונית לנחלות.

 

הדעה הרווחת היא, שהמושב צריך להכין תשתית תכנונית עבור חברי המושב. המחלקות היא האם להכין תשתית של יחידה שלישית בנחלה ללא פיצול, או האם להכין תשתית ליחידה שלישית מפוצלת.

 

היתרונות בפיצול יחידה שלישית, הם שהפיצול מעניק לחברים את האפשרות לנצל את מלוא הזכויות שהמינהל נותן לו, והוא יכול לפתור בעיות משפחתיות או כלכליות.

 

החסרונות בפיצול יחידה שלישית, הן בעיקר חברתיות ונוגעות לשינוי באופי היישוב. קיים חשש לסכסוכים בין חברים לבין עצמם,  בכל הנוגע לסימון גבולות, שבילים, דרכים וכו'.