שוק הנדל"ן- חיימסון סודאי משרד עורכי דין ותיק

שוק הנדל"ן

שוק הנדל"ן

מבין עסקאות המקרקעין השונות, מהוות עסקאות של מכר דירות מיד שנייה, את הרוב המכריע. מהותה של עסקת המכר טומנת בחובה, במישור המשפטי, שלושה היבטים עיקריים: הראשון, הוא בדיקה משפטית של הנכס - האם אמנם רשום הנכס על שם בעליו, האם מוטלים עליו חובות או שעבודים וכו'. השלב השני, הוא עריכת הסכם, שלב אשר יש לבצע באמצעות עורך דין מיומן ומנוסה. השלב השלישי, והאחרון, הוא העברת הזכויות בנכס על שם הרוכשים, מיד לאחר השלמת העסקה והעברת התמורה, בהתאם לתנאי ההסכם. לעיתים נדשר אישור נוטריון.


כל שלב מהשלבים הנ"ל,הינו בעל חשיבות מכרעת לעסקה, שכן, כל פעולה שנעשתה בשלב הקודם תשפיע על כל השלבים הבאים אחריו. לאור האמור לעיל, על עורך דין מקרקעין לפעול בעסקת מכר יד שנייה תוך קפדנות ויסודיות, שמא יגרמו ללקוחותיו נזקים בלתי הפיכים, לדוגמא; סוגיית המס אשר יש לשלם על נכס בעת העברת הזכויות בו, סוגיה סבוכה, אשר מוכרי דירות או רוכשים, לא תמיד מודעים לה במלואה. כמו כן, לעיתים נוצר מצב ולפיו, מוכר נכס אינו מודע לעובדה כי בנכס קיימות זכויות בנייה ולמעשה הוא מוכר הטבה שייתכן ותחויב בתשלום מס שבח. המוכר, אשר כלל לא היה מודע לעובדה זו, עד אשר דיווח על העסקה לרשויות המס, ניצב מול סיטואציה חמורה בה יאלץ לשלם סכומים אדירים לטובת רשויות המס, סכומים אשר מוכר נכס יד שנייה וודאי לא הביא בחשבון בעת מכירת הנכס. ייתכן ואילו היה מודע לכך מוכר הנכס, לא היה פועל למכירתו, כלל. 

על כן, הרי שבעת ביצוע עסקת מקרקעין, על עורך הדין לדעת על בוריו את חוק המקרקעין התשכ"ט – 1969 ואת תקנות המקרקעין (ניהול ורישום) אשר נכנסו לתוקף החל מיום 1.1.12 ובייחוד להיות בקיא חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג – 1973, לרבות הוראות השעה, התיקונים לחוק והוראות הביצוע. כל אלה, פורסים בפני עורך דין את תמונת המיסוי במלואה ומאפשרים תכנון מס מדויק עבור לקוחותיו ואם נדרש מבצעים יפוי כח נוטריוני.

סוגיית המס מטרידה רבות, ובצדק, הן את מוכרי הדירות והן את רוכשיהן. הרפורמה החדשה, בכל הנוגע לנושא מיסוי המקרקעין, מטיבה עם רוכשי דירות יד שנייה אולם יחד עם זאת מצריכה בקיאות רבה בנושא, בייחוד לאור התיקונים החדשים בחוק אשר מבהירים כי, חיי המוכרים והרוכשים השתנו ואינם עוד כפי שהיו. על צדדים לעסקת מקרקעין להבין ביתר שאת את משמעות הדברים, את המצב המשפטי הנהוג כיום ולהבין כי קיימים נושאים מהותיים אשר שונים בתכליתם מהמצב אשר היה נהוג בעבר.

יתרה מזו, על עורך דין לדעת היטב לאן מועדות פניהם של המוכרים והרוכשים, על מנת לבצע תכנון מס נכון, שכן תכנון שכזה עשוי לחסוך סכומי עתק למוכרי/רוכשי דירות יד שנייה, סכומים אשר בהחלט ניתן לחסוך, בהתנהלות נכונה.

עסקה בה מעורבות חברות מאוגדות, מצריכות התייחסות מיוחדת. בעסקאות מכר בהן מעורבת חברה, בשונה מעסקאות בהן הצדדים לעסקה הם אנשים פרטיים, קיימים הליכים פרוצדוראליים ומסמכים רבים אשר בהיעדרם יהיה זה בלתי אפשרי לבצע העסקה ובוודאי שלא להשלימה. לדוגמא, מסמכי התאגדות החברה, קיום פרוטוקול ישיבת דירקטוריון המאשר הליך המכירה/רכישה של הנכס, ועוד.

משרד חיימסון סודאי ושות' הינו בעל וותק ונסיון עשיר בייצוג צדדים לעסקאות מקרקעין מכל הסוגים - הן מוכרים והן רוכשים, בין אם דירות ונכסים בשטח עירוני, ובין אם נכסים וחלקות על קרקע חקלאית. משרדנו מטפל בכל ההיבטי העיסקה, מניהול מו"מ והכנת הסכמי מכר, דרך היבטי מיסוי המקרקעין, ועד לרישום הנכס בטאבו, או במינהל. כמו כן, משרדנו עוסק בהשגת היתרי בניה, תמ"א 38, ועוד.