נחלות ומשקים- חיימסון סודאי משרד עורכי דין ותיק

נחלות ומשקים

נחלות ומשקים

משק חקלאי, הינו קרקע אשר חלקה מיועדת למגורים, וחלקה האחר להוות קרקע לגידולים חקלאיים, המשמשים את החקלאי בעסקו. המשק החקלאי, הינו חלק מתוך יישוב, המאורגן בצורה של אגודה חקלאית שיתופית. את זכויותיו של המשק החקלאי, ניתן לרשום על שמם של שני בני הזוג, או רק על אדם אחד בלבד. כלומר, במידה ולא רוצים לרשום הנכס על שני בני הזוג, ניתן רק על אדם אחד בלבד, בניגוד לנכסי מקרקעין אחרים, בהם כן ניתן לרשמם על שם מספר אנשים.


חשוב לציין, כי ההסדר המשפטי של חברי האגודות החקלאיות במדינה אינו אחיד, והוא שונה ממושב אחד לאחר בהתאם למסגרת החוזית הקיימת בין האגודה, מנהל מקרקעי ישראל, החבר המתיישב והסוכנות היהודית, ובהתאם לכך משתנות זכויותיהם של חברי האגודות החקלאיות, כפי שיפורט להלן:

זכויות חכירה
במושבים הותיקים, אשר נוסדו לפני קום המדינה, הוסדרו זכויות חברי האגודה באמצעות חוזי חכירה לתקופה של 49 שנה ולעיתים אף יותר מכך. החוזים הינם בין האגודה לקק"ל, או בין חברי האגודה עצמם לבין קק"ל.
יש לציין, כי רבים מהמושבים הללו אוחזים בחוזה חכירה אשר תקופת החכירה הקבועה בו תמה, וזאת בלי שקק"ל או מינהל מקרקעי ישראל חידשו אותו. כפי שפסק בית המשפט העליון, גם ביעדר חידוש החוזה, ניתן לראות בצדדים, כאלו אשר הסכימו להמשך התנאים המשפטים המופיעים בחוזה המקורי.

החוזה המשולש – אגודה \ מינהל מקרקעי ישראל \ הסוכנות היהודית

מצב זה הינו כאשר הקרקע המנוהלת על ידי המנהל תימסר לסוכנות, אשר תשכיר הקרקע לאגודה השיתופית, והיא זו שתרשה לחבריה לגור בתחום הנחלה, ולעבד את הקרקע החקלאית. חוזה זה נכרת לתקופות של שלוש שנים בכל פעם, ומתחדש באופן אוטומטי.
משכך, האגודה הינה במעמד של "בר-רשות" מטעם הסוכנות, ואילו החבר, או החקלאי, הינו "בר-רשות" מטעם האגודה השיתופית.

חוזה דו צדדי – האגודה \ מינהל מקרקעי ישראל
מושבים אשר פרעו את חובם לסוכנות היהודית, ולפיכך, שוחררו מהחוזה המשולש, חתמו על חוזים דו-צדדים, בהם הסוכנות אינה צד להם. מבחינה קניינית, האגודה הינה השוכרת של המקרקעין, ולעומתה, החבר הינו במעמד של כ- "בר רשות" מטעמה של האגודה. החוזה נכרת לתקופה של שלוש שנים, והוא מתחדש באופן אוטומטי, בסיומה כל תקופה.

לפיכך, ועל פי האמור לעיל, בבואנו לבחון את הזכויות הקנייניות ו\או החוזיות, של החבר בנחלתו, חשוב להבין כי זכויות אלו, הינן פועל יוצא מכל אחת מן המסגרות אשר תוארו לעיל, ולכן יש לבחון, בכל מקרה לגופו, את הזכויות שהוקנו למתיישב בהתאם לחוזה, ומהן המגבלות אשר הוטלו עליו מכוח החוזה. במילים אחרות, מעמדו של המתיישב  שואב את תוכנו מן הזכויות שהוקנו לו בחוזה, ולא מעצם חברותו באגודה.

מכירת המשק החקלאי
מכירת המשק, הינה נושא מרכזי ובעל רבדים רבים ושונים, אליהם יש להתייחס בבואנו לביצוע עסקת מכר של משק חקלאי. למעשה, מדובר במכירה, אשר מאגדת בחובה, מכירה של זכויות במקרקעין, וזכויות באגודה השיתופית.

ככלל, מכירת המשק  תתאפשר בהתאם להסדר זכויותיו של המתיישב במשק החקלאי, שכן בהתאם לזכויותיו של המתיישב במשק, יחולו ההוראות השונות על הליך המכירה. לדוגמא, במידה והמחזיק הינו במעמד של בר רשות, אזי יחולו על היחסים בין הצדדים הוראות חוק השכירות והשאילה, וס' 30 לחוק אוסר על העברת הזכות של השואל להחזיק ולהשתמש במושאל, אלא בהסכמת המשאיל. חשוב להדגיש, כי עסקה  מסוג זה, הינה עסקת מכירת משק חקלאי הינה עסקה סבוכה ומורכבת, המחייבת את המוכר במיסים ו/או תשלומים העלולים להגיע לסכומי כסף גדולים, לרבות - דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל בגין הסכמתו להעברת הזכויות בנחלה, היטל השבחה, מס שבח מקרקעין, דמי הסכמה לסוכנות היהודית, מס מכירה ומס ערך מוסף (מע"מ).

לפיכך, חשוב כי ייעזרו צדדים, המתקשרים בעסקה כזו זו, בעורכי דין מנוסים, בעלי היכרות עם ההיבטים השונים הכרוכים עם ביצוע עסקאות במגזר החקלאי, אשר שונות מאלה הכרוכים עם עסקאות במגזר העירוני.

משרד חיימסון סודאי ושות', מתמחה, מזה שנים רבות, בכל ההיבטים החוזיים והקנייניים הקשורים עם זכויות במשקים ונחלות, לרבות העברת זכויות, ירושת משקים, עסקאות מכר וכיוצ"ב.